Lors de vos visites avant achat définitif, vous ne constatez aucune malfaçon à l’intérieur du bien. Tout est beau et fonctionnel, des travaux de rénovation ont même pu être réalisés. Mais attention, ce que l’on appelle communément les « vices cachés » peuvent survenir après-coup, affecter la pérennité du bien, voire votre santé.

Qu’est-ce qu’un « vice caché » ?

La garantie des vices cachés ne s’applique pas qu’à l’immobilier. Mais dans ce secteur, elle a une importance particulière et bien compréhensible. Elle est issue d’une loi plus que bicentenaire, via l’article 1641 du Code civil de 1804.  

Après avoir acheté un bien impeccable, même entièrement rénové, des dégâts non décelables lors des différentes visites peuvent survenir après-coup.

Selon la loi, ils sont définis de la manière suivante :   ·      

• le vice ne doit pas être visible lors de l’achat. Si vous devez démonter des parties du bien ou faire appel à un expert pour les mettre à jour, il sera considéré comme caché ;
• le bien est tout simplement impossible à habiter, ou il est très difficile d’y résider ;
• s’il survient lors de l’achat du bien.

Des vices cachés, mais lesquels ?

La loi est claire sur le fond, mais sur la forme c’est un peu plus compliqué. Les vices cachés peuvent être multiples.

En voici quelques exemples, non exhaustifs :   

•  une toiture qui fuit ;
• une charpente rongée par les termites ;
• un chauffage central qui ne fonctionne pas ;
• l’apparition de fissures sur les éléments de structure ;
• des fondations mal réalisées ;
• des problèmes d’humidité, de remontées capillaires qui peuvent affecter votre santé ;
• une zone inondable ;
• dans certains cas, des nuisances sonores…

La garantie des vices cachés s’applique que le bien soit neuf ou ancien, et que le vendeur soit un professionnel comme un particulier. Les deux cas sont courants, le recours étant possible contre le promoteur immobilier comme contre le vendeur issu de la société civile. Attention, si l’une de ces nuisances est mentionnée dans l’acte de vente, vous n’avez aucun recours possible, comme l’atteste l’article 1642 du Code civil.

Il est important pour les deux parties de savoir que même si le propriétaire n’avait pas connaissance des vices cachés, il en reste responsable. De même, si vous vous rendez compte d’une malfaçon une fois le processus entamé voire finalisé, vous pouvez tout simplement annuler la vente.

Quels recours contre le vendeur en cas de vices cachés ?

Premièrement, attention au temps, même s’il est prévu pour favoriser les recours. Vous avez deux ans à partir de la découverte du vice caché pour prévenir le vendeur, de préférence par courrier recommandé avec accusé de réception.

S’il y a entente avec le vendeur, celui-ci peut vous rembourser une partie du bien ou effectuer les travaux nécessaires. Si vous avez la certitude qu’il avait connaissance des vices cachés mais nie les faits, vous pouvez lui demander des dommages et intérêts. Vous pouvez même lui rendre le bien et demander un remboursement intégral (article 1644 du Code civil). Mais un accord à l’amiable est toujours préférable car les recours judiciaires sont longs et énergivores.  

Comment prouver les vices cachés ?

C’est à vous de prouver que le bien présente des vices cachés. Vous allez devoir constituer un dossier étayé : devis de réparation, rapports d’experts, constats d’architectes… Ce qui est compliqué est de démontrer que le vice existait avant la vente et qu’il n’était pas décelable.

À savoir : même si les dommages dus aux vices cachés gênent votre quotidien, ne faites pas de réparations vous-même ou par une entreprise. Il faut impérativement attendre le rapport d’un artisan ou d’un expert.   

 Encore une fois, vous devez absolument prévenir le vendeur dans les deux ans, une lettre recommandée avec accusé de réception faisant foi. Celui-ci ne pourra pas dire qu’il n’a pas été mis au courant.

Pour éviter les longues procédures, le tribunal le plus proche de chez vous met à votre disposition une liste d’experts ou de médiateurs, là aussi pour une résolution à l’amiable. Car en cas de désaccord persistant, la seule preuve que vous pourrez soumettre sera une expertise contradictoire en votre faveur.

Si l’entente est impossible et que la garantie contre les vices cachés n’est pas reconnue, il vous faudra faire appel au tribunal judiciaire pour demander des dommages et intérêts. 

En cas d’annulation pure et simple de la vente, vous devrez rendre le bien dans l’état où vous l’aviez acheté. Le vendeur sera tenu d’en restituer le prix de vente, les frais judiciaires et de notaire et même les intérêts réglés depuis la vente. 

À savoir : plusieurs possibilités d’offrent à vous pour faire reconnaître les vices cachés. Vous trouverez des entreprises spécialisées facilement sur internet mais aussi des diagnostiqueurs traditionnels, des architectes, des « experts bâtiment ».